Wat houdt Chinese vastgoedkopers bezig?

Na het faillissement van de grootste projectontwikkelaar blijft het stil in China.  Maar welk beeld ontstaat er op sociale media?

Hoewel het drama er al lang aan zat te komen, was het een bom toen de Chinese vastgoedontwikkelaar Evergrande eind januari failliet ging. De groep heeft een schuld van 300 miljard US dollar bij debiteuren - waarvan 280 miljard in China. Pas in oktober 2023 werd bekend dat ontwikkelaar Country Garden ook achterstallige schulden had. Het komt erop neer dat vele duizenden huizenkopers waarschijnlijk getroffen zullen worden door de faillissementen. Toch horen we er nauwelijks iets over.

Dat was anders in 2022, toen verschillende kleine projectontwikkelaars het faillissement moesten aanvragen.  Toen stonden veel mensen die lang hadden gespaard voor een flat te beven voor hun betaalde voorschot. Foto's van gedupeerden die hun intrek hadden genomen in onafgewerkte flats gingen de hele wereld over.

Dit komt omdat het kopen van een nieuwbouwwoning in China anders werkt dan in Duitsland of in België. Het "voorverkoop"-model is hier gebruikelijk: ongeveer 30 procent van de aankoopprijs moet worden overgemaakt aan de ontwikkelaar op het moment dat het contract wordt getekend en dus voordat de flat wordt overgedragen. Vanaf dat moment loopt ook de woonlening. Daarna duurt het meestal twee jaar tot de flat klaar is voor bewoning. Gedurende deze periode moeten huizenkopers de huur van de oude flat plus de afbetaling van de lening betalen.

Dus hoe gaat het met kopers die getroffen zijn door de recente faillissementen in de vastgoedsector? Hierover zijn weinig krantenkoppen in China. Daarom hebben we berichten op Chinese sociale media geanalyseerd.  Dit onderzoeken is misschien geen systematische, wetenschappelijk verantwoorde aanpak, maar we denken dat er een relatief geloofwaardig beeld naar voren komt. Hier is het resultaat van een zoekopdracht met termen als "Evergrande", "Country Garden" en "voltooiing": 

• De bouw gaat door. De meeste kopers melden dat de lokale overheid heeft ingegrepen en toestemming heeft gegeven om de projecten af te ronden. Sommige flats zijn klaar voor bewoning. Voor projecten die nog niet klaar zijn, melden velen dat ze op zijn minst een deadline hebben gekregen van de ontwikkelaar. En dit lijkt niet alleen te gelden voor woningen van het internationaal bekende Evergrande en Country Garden, maar ook voor minder bekende namen.
   
• Bouwstop voor commercieel vastgoed. Uitzonderingen hierop zijn gemengde projecten, waarbij wooneenheden worden gebouwd in combinatie met commercieel vastgoed of hotelresorts. Hier zorgt de lokale overheid meestal wel voor de wooneenheden, maar niet voor de commerciële eigendommen. Deze terreinen zullen vaak braakliggend blijven, wat de waarde van de wooneenheden kan verminderen.
   
• Besparingen bijna altijd noodzakelijk. “Kant-en-klaar" houdt ook geen 100 procent resultaatverbintenis in. Sinds 2017 moeten bijvoorbeeld alle nieuwe gebouwen in China ook van binnen klaar zijn voordat ze worden opgeleverd. Dit betekent dat de vloer moet zijn gelegd en de elektriciteits- en waterleidingen klaar moeten zijn voor gebruik. Met het oog op het tekort aan middelen moeten veel kopers hier bezuinigen en zelf voor de oplevering zorgen. De eerder beloofde voorzieningen in de openbare ruimtes, zoals planten of een speeltuin, ontbreken ook vaak. Sommige kopers hebben ter compensatie dan weer een gratis parkeerplaats gekregen.
   
• Minder verdiepingen dan gepland. Daarnaast zijn er herhaaldelijk meldingen van gevallen waarin een onafgewerkt woongebouw oorspronkelijk bijvoorbeeld 30 verdiepingen zou hebben. Nu worden er echter maar 20 verdiepingen gebouwd. Kopers van wooneenheden op de 21e tot 30e verdieping krijgen dan vaak ter compensatie een eenheid in een alternatief woonproject aangeboden of ze krijgen het betaalde geld terug (aanbetaling en reeds afgeloste hypotheken) en kunnen de koopovereenkomst ontbinden. Sommige kopers, van wie het woonproject gegarandeerd zou worden voltooid, hebben waarschijnlijk ook aangedrongen op annulering van het koopcontract en een advocaat ingeschakeld. De lokale rechtbanken hebben in dergelijke gevallen echter geen uitspraak gedaan ten gunste van de kopers, deels omdat dergelijke uitzonderingen niet bepaald bevorderlijk zijn voor de sociale stabiliteit in projecten die gered kunnen worden.
   
• Hypotheekonderbreking meestal mogelijk. Een groot probleem voor veel betrokkenen is dat de afhandeling van problematische projecten vaak bijzonder lang duurt. Dit komt, naast de voor de hand liggende financiële redenen, doordat er meestal veel partijen bij betrokken zijn en de respectieve verantwoordelijkheden niet duidelijk zijn afgebakend. Commerciële banken zijn meestal bereid om getroffen kopers een periode te gunnen waarin hypotheken niet hoeven te worden terugbetaald. Sommige kopers zijn hier echter sceptisch over, omdat ze bang zijn voor nadelen in het geval van een opschortingsperiode en geen aanbiedingen accepteren.

De algemene indruk was dat bijna alle problematische woonprojecten uiteindelijk succesvol worden afgerond. Het vertrouwen in het Chinese "voorverkoop"-model is echter ondermijnd:  Enerzijds moeten de meeste betrokkenen bezuinigingen accepteren waarvoor ze niet worden gecompenseerd. Aan de andere kant hebben banken en regelgevende instanties duidelijk geen goed werk geleverd bij het controleren van het voorverkoopmodel zonder daarvoor gestraft te worden. Op de langere termijn zou het model zelfs van de markt kunnen verdwijnen.   Sommige provincies hebben al aangekondigd dat flats vanaf een bepaald moment alleen nog als "spot"-product te koop zullen zijn, d.w.z. dat ze pas na oplevering verkocht zullen worden. Het aanbod van sociale woningen zal ook snel toenemen.

JURIDISCHE INFORMATIE

Dit document dient onder meer als marketingmateriaal.

De informatie in dit document en de meningen die erin worden geuit, weerspiegelen de standpunten van Flossbach von Storch Invest S.A. op het moment van publicatie en kunnen zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Informatie over toekomstgerichte uitspraken weerspiegelt de opvattingen en toekomstverwachtingen van Flossbach von Storch Invest S.A. Desalniettemin kunnen de feitelijke ontwikkelingen en resultaten aanzienlijk afwijken van de verwachtingen. Alle informatie is met zorg samengesteld. Er kan echter geen garantie worden gegeven voor de juistheid en volledigheid. De waarde van een belegging kan dalen of stijgen en het is mogelijk dat u het geïnvesteerde bedrag niet terugkrijgt.

In het verleden behaalde resultaten zijn geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten.

Dit is geen aanbod om effecten te kopen of erop in te schrijven. De informatie en de schattingen in dit document vormen geen beleggingsadvies. De waarde van elke belegging kan dalen of stijgen en het is mogelijk dat u het ingelegde bedrag niet terugkrijgt. Voordat u een mogelijke investering doet, moet u met uw adviseur overleggen.

De informatie is onderworpen aan copyright, handelsmerk en industriële eigendomsrechten. Vermenigvuldiging, distributie, het beschikbaar stellen voor het ophalen of het online beschikbaar stellen van de video (overdracht naar andere websites), geheel of gedeeltelijk, in gewijzigde of ongewijzigde vorm, is alleen toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Floosbach von Storch Invest S.A.. De omvang van de toestemming moet dan in acht worden genomen en er moet worden verwezen naar de herkomst van de reproductie en de rechten van Flossbach von Storch Invest S.A.

© 2023 Flossbach von Storch . Alle rechten voorbehouden .