Ce qui motive les acheteurs de biens immobiliers en Chine

Bien que le drame se soit annoncé depuis longtemps, ce fut un coup de tonnerre lorsque, fin janvier, le promoteur immobilier chinois Evergrande a fait faillite. Le groupe est endetté à hauteur de 300 milliards de dollars auprès de ses créanciers, dont 280 milliards en Chine. Ce n'est qu'en octobre 2023 qu'il est devenu public que le promoteur Country Garden avait également des dettes en retard. Au final, des milliers d'acheteurs de logements pourraient être touchés par les faillites. Pourtant, on n'entend presque rien d'eux.

En 2022, lorsque plusieurs petits promoteurs ont dû déposer le bilan, c'était différent. À l'époque, de nombreuses personnes qui avaient économisé longtemps pour acheter un logement étaient en état de choc, et des images de personnes affectées emménageant dans des logements inachevés faisaient le tour du monde.

Car l'achat de logements neufs fonctionne différemment en Chine qu'en Allemagne. Chez nous, le modèle de la "vente en prévente" est courant : environ 30 % du montant de l'achat doivent être versés au promoteur avant la signature du contrat et donc avant la remise du logement. Le crédit immobilier démarre également à ce moment-là. Ensuite, il faut généralement deux ans pour que le logement soit prêt à être occupé. Pendant cette période, les acheteurs de logements doivent payer le loyer de leur ancien logement ainsi que la mensualité du crédit.

Qu'en est-il donc des acheteurs touchés par les récentes faillites dans le secteur immobilier ? Il y a aussi peu de gros titres à ce sujet en Chine. C'est pourquoi nous avons analysé les contributions sur les réseaux sociaux chinois. Cette recherche n'est peut-être pas une approche systématique et scientifiquement fondée. Cependant, de notre point de vue, elle offre une image relativement crédible. Voici les résultats d'une recherche correspondante avec des termes tels que "Evergrande", et "Country Garden":

• Les travaux continuent. La plupart des acheteurs signalent que le gouvernement local est intervenu et que les projets sont en cours de finalisation. Certains logements sont prêts à être occupés. Pour les projets de construction qui ne sont pas encore terminés, de nombreux acheteurs signalent qu'ils ont au moins reçu une date de livraison de la part du promoteur. Et cela semble s'appliquer non seulement aux unités résidentielles des sociétés internationalement connues Evergrande et Country Garden, mais aussi à des noms moins connus.
   
• Arrêt des travaux pour les immeubles commerciaux. Des exceptions sont faites pour les projets mixtes, où des unités résidentielles sont construites en combinaison avec des immeubles commerciaux ou des complexes hôteliers. Dans ces cas, le gouvernement local se charge généralement des unités résidentielles, mais pas des biens à usage commercial. Ces zones risquent donc souvent de rester des chantiers abandonnés, ce qui pourrait affecter la valeur des unités résidentielles.
   
• Des compromis sont presque toujours nécessaires. "Complètement construit" ne garantit pas non plus une performance à 100 %. Ainsi, depuis 2017, tous les nouveaux bâtiments en Chine doivent être terminés en termes de finition intérieure avant la remise des clés. Le sol doit donc être posé, les installations électriques et de plomberie doivent être opérationnelles. En raison du manque de ressources financières, de nombreux acheteurs doivent faire des compromis et se charger eux-mêmes de la finalisation. De plus, les équipements promis dans les espaces publics tels que des plantes ou une aire de jeux font souvent défaut. Certains acheteurs ont toutefois reçu en compensation une place de parking gratuite.
   
• Moins d'étages que prévu. Il est également souvent rapporté des cas où un immeuble résidentiel inachevé devait initialement avoir, par exemple, 30 étages. Mais finalement, seuls 20 étages sont construits. Les acheteurs des unités résidentielles aux étages 21 à 30 se voient alors souvent proposer une unité dans un autre projet résidentiel en compensation, ou bien ils peuvent récupérer l'argent payé (acompte et hypothèques déjà remboursées) et annuler le contrat d'achat. Certains acheteurs dont les projets résidentiels devaient être achevés ont également insisté sur l'annulation du contrat d'achat et ont engagé un avocat. Cependant, les tribunaux locaux n'ont pas statué en faveur des acheteurs dans ces cas, notamment parce que de telles exceptions pour des projets pouvant être sauvés ne sont pas particulièrement favorables à la stabilité sociale.
   
• Pause hypothécaire généralement possible. Un gros problème pour de nombreux concernés est que le traitement des projets problématiques prend souvent beaucoup de temps. En plus des raisons financières évidentes, de nombreuses parties sont généralement impliquées et les responsabilités respectives ne sont pas clairement définies. Les banques commerciales sont généralement disposées à accorder aux acheteurs concernés un délai de grâce pendant lequel les paiements hypothécaires ne doivent pas être effectués. Cependant, certains acheteurs sont sceptiques, craignant des inconvénients lors d'une période de suspension des paiements, et ne prennent pas ces offres.

En fin de compte, l'impression qui se dégage est que probablement presque tous les projets résidentiels problématiques seront finalement menés à bien. Cependant, la confiance dans le modèle chinois de la "vente en prévente" a été ébranlée : d'une part, la plupart des personnes concernées doivent faire des compromis pour lesquels elles ne sont pas indemnisées. En revanche, les banques et les régulateurs n'ont apparemment pas bien fait leur travail de surveillance du modèle de "vente en prévente", sans être punis pour cela. À long terme, ce modèle pourrait même disparaître du marché. Certaines provinces ont déjà annoncé que les logements ne pourraient être vendus qu'en tant que produits "spot" à partir d'un certain moment, c'est-à-dire après leur achèvement. De plus, l'offre de logements sociaux devrait augmenter rapidement.

INFORMATIONS JURIDIQUES

Les informations et évaluations contenues ne représentent en aucun cas des conseils de placement. Les informations contenues et les avis, exprimés dans le présent document, sont des évaluations de Flossbach von Storch Invest S.A. au moment de la publication. Ils peuvent être modifiés à tout moment sans notification préalable. Les informations relatives à l’évolution des marchés reflètent l’avis et les futures attentes de Flossbach von Storch Invest S.A. Mais les évolutions effectives et les résultats peuvent fortement diverger des attentes. Toutes les informations ont été regroupées avec grand soin. La valeur de tout placement peut augmenter ou baisser et vous percevrez éventuellement moins d’argent que le montant investi.

Il ne s’agit pas d’une offre d’achat ou de souscription de titres. Ces informations ne constituent pas des conseils d’investissement ou d’autres recommandations. La valeur d’un placement peut fluctuer à la baisse ou à la hausse et il se peut que vous ne receviez pas le montant investi. Avant de faire un placement, vous devriez en parler à votre conseiller.

Le présent document est soumise au droit d‘auteur, au droit des marques et au droit de propriété industrielle. La reproduction, la diffusion, la mise à disposition pour consultation ou la mise en ligne (transfer vers d‘autres sites Internet) de tout ou partie de la vidéo, sous forme modifiée ou non, n‘est autorisée qu‘avec l‘autorisation écrite préalable de Flossbach von Storch Invest S.A. L‘étendue de l‘autorisation doit alors être respectée et une référence doit être faite à l‘origine de la reproduction et aux droits de la Flossbach von Storch Invest S.A.

© 2023 Flossbach von Storch Invest.  Tous droits réservés.